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先拿地后辦證的土地如何計征房產稅

發布時間:2017-02-07 16:38:11   來源:jc

  近日,某地稅務局在評估某企業時,系統推送如下疑點:企業涉及土地出讓,應核查相關房產稅、城鎮土地使用稅是否繳納.經稅務機關實地核查,該企業需補申報繳納房產稅11101.11元、城鎮土地使用稅37333.52元.本文通過此例,分析說明先拿地后辦證的土地價值應如何計征房產稅.

  基本案情

  經實地核查,該企業房產面積為8532平方米,土地出讓合同中土地面積10352平方米,宗地容積率大于0.5,實際繳納土地出讓金81萬元,土地出讓合同中出讓金額203萬元.納稅人認為由于該公司土地出讓金未繳足,實際繳納土地出讓金81萬元,土地出讓合同中出讓金額203萬元,未取得土地使用證,且與政府約定實際要支付的出讓金與企業實現的銷售額不同.取得土地使用證時,企業和政府再行結賬,企業只負擔自己應負擔的出讓金,不足部分由政府負擔,所以納稅人認為應先行按企業實際支付的出讓金81萬元計入房產原值.稅務機關認為,計入房產原值計稅的土地價款應為203萬元,納稅義務發生的時間應以簽有土地出讓合同為準,行為實質和相關證據材料足以支撐事實認定.

  政策依據

  根據《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)規定,無論會計上如何核算,都要將土地價款并入房產原值繳納房產稅,土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發費用.因此,無論該納稅人財務會計上如何記賬,均應認定203萬元為土地價款,應并入房產原值.根據《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮土地使用稅問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第74號)規定,通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地,不屬于新征用的耕地,納稅人應按照《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規定,從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅.

  因此,納稅人提出的取得土地使用證后再按照實際支付價款繳納,不符合相關納稅義務發生時間的規定.稅務機關調取了國土部門該企業土地出讓合同的信息予以佐證,經核查,該企業2014年6月前房產在基建當中,從2014年7月起房產投入使用.核查后,稅務機關將土地價值203萬元并入房產原值5957122.10元中, 2014年應納房產稅33545.91元,企業已申報繳納22444.8元,核查需補申報繳納房產稅11101.11元.同時,核查發現2013年7月份起使用土地面積為18666.76平方米,2013年該企業應繳需補繳城鎮土地使用稅37333.52元.

  案例啟示

  通過這個評估案例,有以下幾點啟示:

  政策的應用要注重理論聯系實際.房產稅、城鎮土地使用稅兩稅的政策業務和計算看似很簡單,但稅源實際情況卻很復雜.該案從納稅人的實際賬務處理上看,納稅人的要求是合理的,但是評估人員沒有就賬看賬,而是通過獲取第三方的信息,征收了該筆稅款,如果平時不注重政策業務和實際情況相結合,這筆稅款就有可能擦肩而過.

  要充分發揮部門聯合治稅效應.本案中,企業先拿地后辦證,稅務機關無法從國土辦證信息中發現疑點.在實際工作中,只有及時與政府、國土等多部門聯系,取得相關信息,才能征足辦證之前的房產稅和城鎮土地使用稅.

  要全面考慮征管實際中的各類情況.此案的爭議問題在實際征管中不少,預繳部分出讓金、延遲拿地或者部分延遲拿地、甚至是不再辦證拿地的問題在實際操作中確實存在,其中有納稅人的原因,也有政府部門的原因,是否應適當考慮受讓方的權益,同時也考慮行政執法的合理性,還要考慮最終如果確實有土地的返還款,已按照全款征收的是否要退稅(加利息),最終不拿地的是否退稅,目前尚未有具體的文件規定.

關鍵詞:房產稅收,財稅網



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